住宅ローンを無事組めたので、記録に残しておこうと思います。
まず、驚いたのは仮審査段階では
金利が分からない
ということ。仮審査の段階では「物件価格のローンが出せる」ということのみ伝えられ、金利水準はもちろん、後述する「諸経費をローンに乗せられるか。」ということは分かりません。なので、低い金利を勝ち取るべく、複数の金融機関に本審査を依頼することにしました。
結論から言うと、今回審査を依頼した金融機関は概ね変動金利で1%程度（団体信用生命保険＝団信の上乗せ分を除く）、返済期間35年で本審査が通りました。
金融機関/実質金利（団信込み）/融資手数料/融資範囲
A銀行：約1.0%、借入額の2.2%、諸経費込み
B銀行：約1.4% 借入額の2.2%、物件価格のみ
C銀行：約1.2% 借入額の2.2%、物件価格のみ
D銀行：約1.2% 借入額の2.2%、諸経費込み
E銀行：約1.5% 33万円固定、物件価格のみ
団信の内容（がん保障のみや三大疾病100％保障、全疾病保障など）によっても上乗せ金利は変わってきますし、諸費用（融資手数料）の計算方法（定率型・定額型）も金融機関によってまちまちです。金利の低さだけを見て飛びつくと、諸費用や団信の保障内容で結局トータルコストが変わってくるので、「金利＋融資範囲＋諸費用＋団信の保障範囲」の3点セットで比較する必要がありました。
諸費用がローンに入るかどうかも重要です。融資手数料で百万円以上（2.2％）、これに仲介手数料（約3％）、火災保険、登記手数料も入ってくるので、物件価格の6～7％となり結構な金額になります。
また、そこまで本気度は高くなかったのですが、リフォームの費用も入れられるということで、リフォームを住宅ローンに組み込むことにも試みました。
これが一番のポイントというか
結果的にリフォームは断念しました。
私が購入したのは中古マンション。当然ながら、入居前にハウスクリーニングやクロス・床の張替えといったリフォームを検討していました。ところが、いざ金融機関にリフォーム費用を住宅ローンに含めて借りたいと相談すると、判で押したように「リフォームの契約書を見せてください」「リフォームの完了証明書を提出してください」と言われるのです。
いや、そもそもまだ前の住民さんが部屋に住んでいる段階で、肝心の室内すら細かく確認できていません。工事もしていないのに完了証明書を出せというのは、ちょっとした”とんち”クイズのような話で、正直「無理難題」としか言いようがありませんでした。
結局、どの金融機関に対しても「リフォーム代はもう結構です」と伝え、リフォーム費用込みでの借り入れは断念することにしました。ちなみにリフォーム代金を見事住宅ローンに組み入れた人の話を聞くと、現在の住民に了解を取ったうえで、1日に複数社のリフォーム業者の訪問予定を組んだそうです
10年以上前、地元の友人(農家をしている友人です)が家を買った際には、いわゆる「オーバーローン」で車代まで住宅ローンに乗せられたという話を聞いたことがあります。当時と比べると隔世の感があり、多めに借りるどころか、入居に最低限必要なリフォーム費用すら借りられないという状況に、正直かなり困惑しました。審査基準が厳格化しているのは理解できるものの、実需としてのリフォームすら通らないというのは、想像以上にハードルが高かったです。
中古マンションゆえのローン手続きも経験しました。
聞いたところによると新築の戸建てやマンションであれば、ハウスメーカーの営業担当者が住宅ローンの手続きについて手取り足取り教えてくれたり、提携している金融機関との書類のやり取りをある程度代行してくれたりするケースが多いと聞きます。
しかし、私のように中古マンションを個人間売買（売主・買主ともに個人）で購入する場合、仲介の不動産屋さんに住宅ローンの手続きをすべて頼るというわけにはいきませんでした。もちろん物件の紹介や重要事項の説明などはしっかりサポートしていただけましたが、ローンの本審査に必要な各種書類の準備は、基本的に自分自身で進める必要があったのです。
具体的には、各種の所得証明書の取得建物・土地の登記事項証明書を法務局へ自ら請求・金融機関ごとに異なるフォーマットの申込書類への記入など、想像していた以上に事務作業が多く、平日に法務局や役所へ足を運ぶ必要も出てきたため、有給休暇をどんどん消化する羽目になりました。会社員をしながらマイホーム購入の手続きを進めている方は、想像以上に「見えない工数」がかかることを、ぜひ心に留めておいていただきたいです。
もう一つ、地味にストレスだったのが金融機関とのコミュニケーション手段です。
審査の初期段階では、金融機関とのやり取りはメールが中心で、こちらとしても記録が残るし、時間を選ばず対応できるので非常にありがたい環境でした。ところが、いざ契約が近づいてくると、急に「この内容は電話でないとお伝えできません」というスタンスに変わる金融機関が複数ありました。
日中は当然仕事をしていますから、担当者からの電話に出られないことも多く、折り返してもまた担当者が不在で……という「電話の入れ違い」が何度も発生し、想像以上に時間をロスしてしまいました。重要な内容だからこそ電話で確認したいという金融機関側の事情も理解はできるのですが、できればメールやチャットなど、非同期でもやり取りできる手段を併用してもらえると、働きながら手続きを進める身としては非常に助かるなと感じました。
最終的に
・団信は最低限で良い（ガン団信のみ）
・金利が低い
・諸経費もローンに組み込んでくれる
という条件で、上記の表でいえばA銀行に住宅ローンをお願いすることにしました。
