最近、「ワンルームマンションは悪」といったコメント、YOUTUBEを見るようになりました。田端さんのYOUTUBEでも取り上げられており、ワンルーム投資で儲けるには
団信入って死ぬしかない。
と断言しています。
何を隠そう自分も昨年の夏くらいから年末まで
ワンルームマンション投資を検討
していました。詳しい話は巷に転がっている資料にお任せしますが、ワンルームマンション投資のメリットとして以下が挙げられます。
①少額から投資可能: 一棟物件やファミリータイプに比べて購入価格が安く、少ない自己資金で始められる。
②賃貸需要が安定: 単身世帯の増加により、都会の駅近であれば長期的に安定した賃貸収入（不賃所得）が期待できる。
③管理の手間が少ない: 一棟投資に比べると、修繕などの管理の手間が少ない。
④保険効果: 団体信用生命保険（団信）への加入で生命保険代わりになる。
⑤節税効果：減価償却費を活用して所得税・住民税の節税が可能。
後述しますが、複数社の業者と面談をしましたが、どこも対してメリットに関しては変わらないですね。業者によって「東京が強い」「大阪が強い」とか、管理のメニューの違いとか、併せて民泊や有価証券の相談ができるといった違いでした。
そもそも不動産に興味を持ったのがマンション（賃貸）のポストにチラシが入っていたことが発端です。足元株価が上昇してありがたいことに含み益も増えた一方で、円安が160円まで行き、このまま外貨で資産を持ってていいのか（急な円高に耐えらえるか）、とは言っても国内債券は金利全然ないし・・・と思っていたところに
不動産投資が目に入った
というのがきっかけです。加えて、「平均マンション価格が1億円を超えた。」「タワーマンションが2倍になった。」というニュースを毎日見ていて、早々に結婚して都内にマンションを買った同世代と比較すると
不動産を持っておかないと置いて行かれる
という強迫観念まで出てくる始末です。
さらに
相談するだけでお金が貰える
という人生でこれほどニーズに合致するプロダクトがあるのか、という気持ちになり、早々と個人情報を売る動きを始めました。
結果としてはワンルームマンション投資は諦めたことと、amazonギフト券を15万円ほどゲットしました。きっとこの記事を見た不動産会社の方は激昂するでしょう。ただ一言言い訳をさせていただくと
途中までは本気で3部屋買おうとしていた
ということは事実です。結果として断念した理由も書きます。
まず自分が興味を持ったメリットとしては「賃貸需要の安定」と「節税効果」です。やはり都内の不動産価格は意味が分からないくらい上がっていますし、リスクとして取り上げられる「家賃の下落」は正直起こると思っていません。
私自身は今後海外転勤も覚悟しているので”しばらくは賃貸で良いかな”という自分のライフプランがある一方で、知り合いから「家賃が20万円から25万円に引き上げられたけど、子どもの幼稚園の関係で許容せざる得なかった。」という話を聞いて驚いたのも不動産を持ちたいと思った理由でした。1000円、2000円は物価上昇からしょうがないと思いますが、今の東京の不動産には5万円を説得できる理由があるのかと・・・。
加えて、しばらくインフレは落ちつかなそうであることと、「国内金利が上がれば円高になる」という有識者の予想も外れて1ドル160円付近で推移する始末。相変わらず円安による資材の割高は解消されないでしょうし、外国人の割安感も引き続き・・・と考えると不動産を買わない理由はありませんでした。
当初はこの「需要の高さ=キャピタルゲインへの期待」が検討理由のメインでしたが、説明を聞くうちに「節税効果」が検討のメインになってきました。お陰様でどこの業者さんも部長クラスが出てきまして（これが後に悲劇に繋がるのですが）、やはり部長クラスになると10部屋～20部屋を自ら持っていることが多く
所得税は全額還付、経費で車を購入
を聞いて、ヒーローショーを見る少年の目をしながら話を聞いていました。とある人は税金払わな過ぎて「生活保護の案内が来る。」とも言っていました。経費で車を買うには、売り上げ（＝家賃収入）が1000万円くらいないとダメみたいですね。
さて、チラシが入っていた業者を始め、どうせやるならということでネットで「不動産 5万円」と調べて出てきた業者の案内フォームを入力します。年収、年齢、興味を持ったきっかけ等。
すると次の日には電話が掛かってきて面談の予約を相談します。平日はあまり時間が取れないことと、意外と東京に事務所がない会社もあったので土日のWEB面談が大半でした。なお、ギフト券のプレゼント条件に”3回の面談”に加え、”90日”や”3か月後”という条件があったので、なるべく2週間後や1か月先の日程を入れるようにいました。向こうの都合に合わせて立て続けに面談をたくさん入れてしまうと、早めに「こいつ興味ないな」と思われてギフト券が貰えないリスクがありましたので。
プレゼント条件
下記の①〜⑫すべての項⽬を満たしている⽅が対象になります。
①世帯で初めて「●●株式会社」のサービスを利⽤（セミナー受講、プライベートセミナー、⾯談、資料請求、動画セミナー）する⽅
②予約申込後、90⽇以内に個別面談を完了された⽅（本⼈確認必須。Web⾯談の場合、カメラON、お顔が⾒える状態で⾯談をお願いします。）
③⾯談(Web以外も含め)に3回以上ご参加いただいた⽅
※お客様のご状況や提案状況に応じて、複数回の⾯談を実施する場合がございます。④上場企業、それに準ずる企業（＝資本⾦1億円以上）、またはそのグループ会社にお勤めの⽅、もしくは医師、公務員、看護師、薬剤師として現在お勤めの⽅
⑤年収700万円以上の方
⑥勤続年数が2年以上かつ25歳以上50歳未満の方
※主婦、パートの⽅は配偶者の年収が700万円以上の場合、「年収700万円以上の⽅」と判断する場合もございます。⑦フォームよりお申込後、メールでお送りした属性アンケートにご回答いただいた内容、もしくは、営業担当がヒアリングした内容が上記の年収、勤続年数などの条件を満たした⽅
⑧事前に「社会健康保険証」をご提出いただいた方(データ送付・もしくは画面にて提示)
⑨WebカメラやFacetime等、テレビ通話を通じて対面で面談ができる方（お顔を隠さず、Face to Faceで面談できる方）
⑩当社提携金融機関の融資が受けられる方（ローン審査通過が必須）
⑪⾯談前の電話及び⾯談中の質問事項にすべてお答えいただけた⽅
※ご融資に必要な質問事項、および当社のサービス提供にあたり必要な質問事項を含む⑫現在の社会環境の中で、前向きに購⼊を検討されている⽅
だいたいどの業者も1回目はメリットの説明、2回目はデメリットの説明、3回目で具体的な物件の説明、という流れでした。前述したとおり業者で大きなメリデメに違いはなく、いずれも物件を複数紹介してもらいましたが、大阪・京都はもちろん、東京の錦糸町付近と言われても10年くらい前に飲み会に1回訪れたことがあるくらいでしたので
ふーーーーん。
という感想しかありませんでした。あえてのアピールポイントと言えば「周りに比べ家賃が低い（家賃を引き上げる余地がある）」「30代後半の方が住んでいる（ライフイベントがないので長期賃貸が見込める）」というもので、生々しい話はとても興味深かったです。
自分も大家からはそう思われているのかな、と。
ちなみにワンルームマンションは不動産価値が簡単に出せて（銀行目線らしいのですが）
月1000円で30万円
というのが相場とのこと。家賃が月10万円であればそのワンルームの価格は3000万円ですし、2000円家賃を上げるとキャピタルが60万円見込めるというものです。これが収益還元法というやつでしょうか。
最初は株式の分散投資でしたので頭金を一気に入れるつもりではあったのですが、たいてい一部屋10万円から始められるので、基本自己資金は不要と言われました。株式を売却して株式リスクを抑えたかった身としては拍子抜けでしたが。金利は概ね変動で1.8％くらいだそうです。住宅ローンが0.8％くらいですので、投資用となると1％ほどスプレッドが乗るとのこと。
そして最も想定外であり、ワンルームマンション投資から手を引く理由となったのが家賃収入があっても
キャッシュフローが赤字
になるということでした。ややこしいですが不動産投資というものは、経費を引いた後のキャッシュフローがプラスであっても減価償却（実際には減っていない資産）が引かれて「課税所得はゼロ！」というものを想定しており、手取り上は「家賃収入が存在」するものだと思っていました。もちろん家賃が下がったり、修繕費が生じれば赤字になってしまいます。
ですが、そもそも返済金・経費を引いた時点でマイナスとなることが一般的らしく、
東京で約2万円、大阪で約5000円程度の赤字
になるとのことでした。節税はさておき（そりゃ損をしているのですから節税にはなるので）、なぜ赤字なのに不動産投資を勧めるかというと
完全にキャピタルゲイン狙い
の投資対象だからです。業者から言わせると、月々の手取りの中から投資するのであればNISAと変わらないでしょ？NISAに月々投資するか不動産に投資するかの違いです、というトーンでした。もちろん不動産はここにレバレッジという概念が加わります。手持ち資産がゼロでも（正確には最低10万円必要ですが）
信用があれば投資資産を数億円
に広げることができるので、キャピタルの上昇額も凄まじい（下がるのも凄まじいですが）ということです。ちなみに「投資エリアも肌感あるところがいいですか？」と聞いたところ、株式投資する時
現地まで会社見に行ったことあります？
と返されて「さすがだなー。」と思いました。確かに「リニアが通る」とか「大阪万博の跡地」とくらいしかもう分からないので、夢を買うという意味では楽しいかも知れません。
なお、マイナスのキャッシュフローについては「節税で賄えますよ？」と返してきます。節税についても初年度の不動産取得税や銀行手数料（ローン残高の1％程度）が嵩んだり、設備も5年程度の償却で終わってしまうため、10年程度経つと
節税どころか課税所得増
となることが分かりました。ここも業者によっては初年度（節税度合いMAX）の節税効果が長く続くような言いぶりをする先もあったので、並行していくつかの業者の話を聞いておいて良かったです。意外だったのは「土地価格は減価償却できない」というものでした。もちろん返済（キャッシュフロー）においては土地部分も含まれます。しかし、減価償却は「返済利息」「躯体」「設備」等に限られますので、土地部分を価格に多く含む東京（土地7：本体３）よりも関西（土地３：本体7）のほうが節税効果は大きいということでした。
ワンルームマンションの不動産取得税は、都内の築浅物件で約10万〜20万円が目安。土地と住宅の軽減税率（通常3%）が適用される場合が多く、購入から数ヶ月後に通知が届く、購入時一度きりの税金。特に入居用や投資用物件の購入初年度は経費計上可能。
そのため、購入寸前までいった自分のポートフォリオは東京1件・大阪2件の約1億円のポートフォリオになりました。手出しは概ね月3万円（東京2万円、大阪5000円ずつ）でした。
こうやって節税効果が切れたら売却又は次の物件を購入＝業者は売買手数料が儲かるという仕組みになっていることが良く分かりました。なお、生債券と同様に物件価格に売買手数料が含まれて提示されるので、売買手数料の詳細は分かりません。自分なんかは当初、売買手数料を無料にしてくれる「なんて良い業者」と思ってしまいました。泣
ワンルーム投資の概略だけで、だいぶ文字を並べてしまい、肝心の軟禁の話まで辿りつくことができませんでした。次の記事で具体的な業者とのやり取りをご紹介したいと思います。
